השגה וערר על ארנונה לעסקים

השגה על ארנונה מגישים בכתב למנהל הארנונה של הרשות המקומית, בתוך 90 יום מהיום שבו הגיעה הודעת התשלום (סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976). החוק מתיר בהשגה רק טענות מסוימות, ובעסקים הן נוגעות בדרך כלל לשטח הנכס, לסיווג שלו ולשאלה מי מחזיק בו. על תשובת המנהל מגישים ערר לוועדת הערר בתוך 30 יום, ועל החלטת הוועדה מערערים לבית המשפט לעניינים מנהליים. שלחו לנו את הודעת התשלום, ונבדוק אילו טענות פתוחות ועד מתי.

רוב הפניות מגיעות אחרי מכתב מהרשות המקומית:

• הגיעה הודעת התשלום השנתית, והשטח שבה גדול מהשטח שמדדתם או מהשטח שבחוזה השכירות.

• הנכס סווג כ"משרדים, שירותים ומסחר", ואתם משתמשים בו לייצור או כבית מלאכה.

• אחרי מדידה או ביקורת בנכס הגיע חיוב מתוקן, שחל גם על שנים קודמות.

• עזבתם את הנכס או השכרתם אותו, והחיובים ממשיכים להגיע אליכם.

• החברה הפסיקה לפעול, והרשות דורשת את חוב הארנונה שלה מבעל השליטה.

• מנהל הארנונה דחה את ההשגה, והמועד לערר כבר רץ.

החוק קובע מסלול מדורג, ולכל שלב בו יש מועד משלו:

1. השגה: בתוך 90 יום מקבלת הודעת התשלום, למנהל הארנונה.

2. תשובת המנהל: בתוך 60 יום. אם המנהל לא השיב, רואים את ההשגה כאילו התקבלה, אלא אם ועדת הערר האריכה את המועד לפני שחלף, מטעמים מיוחדים, ב-30 יום לכל היותר (סעיף 4).

3. ערר: בתוך 30 יום מהיום שבו נמסרה התשובה, לוועדת הערר של הרשות. בוועדה שלושה חברים שהמועצה ממנה (סעיפים 5 ו-6(א)).

4. ערעור מנהלי: על החלטת ועדת הערר מערערים לבית המשפט לעניינים מנהליים (סעיף 6(ב)). לפי המדריך של משרד הפנים לוועדות הערר, המועד הוא 45 יום מהמצאת ההחלטה.

הטענות שמותר להעלות בהשגה מנויות בסעיף 3(א): הנכס לא נמצא באזור שנקבע בהודעה; נפלה טעות בסוג הנכס, בגודלו או בשימוש בו; המשיג אינו המחזיק בנכס; ובנכס של חברה, מי שנדרש לשלם אינו בעל שליטה, או שהמחזיק כבר שילם את החוב. נטל ההוכחה מוטל על המשיג.

המועדים קשיחים. בבר"מ 901/14 עבוד נ' עיריית חיפה קבע בית המשפט העליון שהארכת מועד להשגה שהוגשה באיחור תינתן רק במקרים חריגים, וששומה שלא הוגשה עליה השגה בזמן נעשית ככלל סופית. הרשויות גם מבהירות בהודעותיהן שהגשת השגה אינה מעכבת את התשלום.

טענות שלא נדונות בהשגה

מנהל הארנונה וועדת הערר אינם מוסמכים להכריע בטענה שצו הארנונה עצמו, או התעריף שהמועצה קבעה, אינו חוקי (סעיף 3(ב)). טענה כזו מעלים בעתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים, שמוסמך לדון ב"עניני ארנונה לפי כל דין" (פרט 1 לתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מינהליים). כך נקבע גם בעע"ם 5640/04 מקורות נ' מועצה אזורית לכיש. עתירה מוגשת ככלל בתוך 45 יום מההחלטה, ולכן כשיש טענות משני הסוגים בודקים את שני המסלולים במקביל.

הארנונה מחושבת לפי מטר רבוע, בהתאם לסוג הנכס, לשימוש בו ולמקומו, והמחזיק בנכס הוא שמשלם אותה (סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה, התשנ"ג-1992). סוגי הנכסים נקבעו בתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007, ובהם משרדים, שירותים ומסחר, תעשייה, מלאכה, בתי מלון וקרקע תפוסה. הסיווג נקבע לפי השימוש שנעשה בנכס בפועל.

הפער בין הסיווגים גדול. בטבלת התעריפים של משרד הפנים לשנת 2026, התעריף המרבי למטר רבוע בסיווג משרדים, שירותים ומסחר הוא כ-455 ₪, ובסיווג תעשייה כ-196 ₪. במבנה שחלקו משמש לייצור וחלקו למשרדים, צריך להראות איזה שטח משמש לאיזו מטרה, ולכן מודדים ומתעדים את העבודה בכל חלק.

מי המחזיק, ומה קורה כשעוזבים נכס

מי שחדל להחזיק בנכס צריך להודיע על כך לעירייה בכתב, ועד ההודעה הוא נשאר חייב (סעיף 325 לפקודת העיריות). משכיר נכס לשנה או יותר חייב להודיע על השכירות ולמסור את שם השוכר, וכל עוד לא הודיע, הוא חייב בארנונה שהשוכר לא שילם (סעיף 326).

בעל שליטה בחברה פרטית שהחזיקה בנכס שאינו למגורים יכול להידרש לשלם חוב ארנונה סופי של החברה, אבל רק בנסיבות המיוחדות שבסעיף 119א(א) לפקודת מס הכנסה (סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים). באותו סעיף בפקודה משתמשת גם רשות המסים בגביית חוב מס מבעלי שליטה.

1. אתם שולחים את הודעת התשלום, חיובים קודמים, חוזה שכירות ותשריט של הנכס, אם יש. קודם כל קובעים מתי התקבלה ההודעה ועד מתי אפשר להשיג.

2. בודקים את הנכס בפועל: מדידה מחדש כשיש מחלוקת על השטח, ותמונות ומסמכים שמראים איך משתמשים בכל חלק. משווים לסיווגים שבצו הארנונה של הרשות.

3. מגישים השגה מנומקת עם הטענות שהחוק מתיר ועם הראיות, ועוקבים אחרי מועד 60 הימים לתשובה.

4. אם ההשגה נדחתה, מגישים ערר בתוך 30 יום. ועדת הערר יכולה לדרוש תצהירים, ומי שמסר תצהיר יכול להיחקר עליו בדיון.

5. על החלטת הוועדה שוקלים ערעור מנהלי. כשהטענה היא נגד חוקיות הצו או החיוב עצמו, בוחנים עתירה מנהלית.

את תיקי הארנונה במשרד מוביל עו"ד אלחנן וייס. לפני שהצטרף למשרד שימש פרקליט במחלקה הפיסקלית בפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי). שם ייצג את המדינה בערעורים ובהליכים אזרחיים שהגישו נישומים נגד רשויות המס, וגם בהליכים מנהליים, בהם עתירות מנהליות. הוא הופיע בבתי משפט השלום ובבית המשפט המחוזי, והוא בוגר LL.B בהצטיינות יתרה מהקריה האקדמית אונו.

השגה על ארנונה היא אחד ההליכים שאנחנו מנהלים מול רשויות, והתמונה הכללית מופיעה בעמוד עורך דין משפט מנהלי. על הליכים מול רגולטורים ראו עיצום כספי, קנס מנהלי ושלילת רישיון עסק.