מס רכישה דירה שנייה ותושב חוץ: 8% ו-10% עד 10.2.2027

מס רכישה על דירה שנייה, וגם על כל דירת מגורים שקונה מי שאינו יחיד תושב ישראל, מחושב לפי הוראת שעה בסעיף 9(ג1ו) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעליו. המס מתחיל מהשקל הראשון. ההוראה הייתה אמורה לפקוע ב-31.12.2026, ובעקבות פיזור הכנסת היא חלה על רכישות עד 10.2.2027 (כולל).

החוק מבחין בין שני מסלולים. יחיד תושב ישראל שהדירה הנרכשת היא דירת המגורים היחידה שלו משלם לפי המדרגות של סעיף 9(ג1ג)(3). כל רוכש אחר של דירת מגורים משלם לפי הוראת השעה בסעיף 9(ג1ו)(1), כלומר 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל הסכום הזה. הסכום הוקפא בחוק ההסדרים לשנת 2025 ולא עודכן מאז.

לשם השוואה, רוכש דירה יחידה לא משלם מס על חלק השווי עד 1,978,745 ₪. מעל זה הוא משלם 3.5% עד 2,347,040 ₪, ו-5% עד 6,055,070 ₪. המדרגות האלה מוקפאות עד 15.1.2028.

על מי חלים 8% ו-10%

• יחיד תושב ישראל שכבר יש לו דירת מגורים, ורוכש דירה נוספת להשקעה, לילדים או לכל מטרה אחרת.

• יחיד תושב חוץ, גם כשזו הדירה היחידה שלו. ההודעה של רשות המסים מחילה את הוראת השעה על כל רכישת דירת מגורים בידי מי שאינו יחיד תושב ישראל.

• חברה או תאגיד אחר שרוכשים דירת מגורים, מאותה סיבה: הם אינם יחיד.

הארכת הוראת השעה עד 10.2.2027

המדרגות נקבעו בצו עד 31.12.2026. ב-12.10.2026 פרסמה רשות המסים הודעה על הארכת הוראת השעה לעניין מס רכישה דירה נוספת. לפי ההודעה, סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת מאריך הוראות חוק שהיו אמורות לפקוע בין 10.9.2026 ל-10.2.2027, ולכן 8% ו-10% חלים על רכישות עד 10.2.2027 (כולל). מה יחול על רכישה מאוחרת יותר תלוי בהחלטה של הכנסת הבאה, ונכון להיום אין החלטה כזו.

הרוכש מגיש לרשות המסים הצהרה בתוך 30 ימים מיום הרכישה, לפי סעיף 73(ג) לחוק. בהצהרה הוא מחשב בעצמו את המס ומציין אם הוא מבקש מדרגות של דירה יחידה או הקלה אחרת. עם קליטת ההצהרה נשלחת הודעת שומה עם שובר לתשלום, והתיק עובר לבדיקה של המפקח.

לדוגמה, דירה שנייה בשווי 3,000,000 ₪: המס הוא 8% מכל הסכום, 240,000 ₪. אילו הייתה זו דירה יחידה, המס היה כ-45,538 ₪. בדירה נוספת בשווי 7,000,000 ₪ המס הוא 484,406 ₪ על 6,055,070 ₪ הראשונים, ועוד 94,493 ₪ על היתרה, סך הכול כ-578,899 ₪.

מה כוללת ההצהרה

לפי מאגר המונחים של רשות המסים, הצהרת הרוכש מפרטת את הזכות שנרכשה, את פרטי העסקה והתמורה, את סכום המס ודרך החישוב, ואת הזכאות לפטור אם יש כזו. מצרפים גם את פרטי אמצעי התשלום של התמורה. מי שעוד לא יודע אותם בזמן ההגשה מצהיר על כך ומשלים אותם בהמשך. הרשות שולחת הודעה על סכום המס לפי ההצהרה בתוך 20 ימים מהגשתה.

כאן נקבע בפועל אם הרכישה תסווג כדירה יחידה, כדירה חלופית או כדירה נוספת. מי שמבקש מדרגות של דירה יחידה צריך להצהיר על כל הדירות שבבעלותו, כולל חלקים בדירות וירושות, ולצרף את המסמכים שמוכיחים את הזכאות.

דירה חלופית: קונים לפני שמוכרים

מי שיש לו דירה יחידה וקונה דירה אחרת במקומה זכאי בסוף למדרגות של דירה יחידה, אם ימכור את הדירה הקודמת בזמן. לפי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב), ברכישה מ-1.6.2025 יש 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית. ברכישה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 התקופה היא 18 חודשים. בדירה מקבלן אפשר למכור גם בתוך 12 חודשים מקבלת החזקה.

בפועל, לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026, הרוכש יכול לבקש בשומת מס הרכישה הקפאה של אכיפת הגבייה. אחרי מכירת הדירה הקודמת מגישים בקשה לתיקון השומה, והמפקח בודק שהתנאים התקיימו. אותה הוראת ביצוע מסבירה גם את חוק הארכת המועדים שנחקק בעקבות המלחמה: תקופה שחלה, ולו ביום אחד, בין 28.2.2026 ל-31.5.2026 הוארכה בשלושה חודשים.

כדאי לבדוק את הסיווג לפני החתימה, כי כמו בדוגמה למעלה, ההפרש בין המסלולים יכול להגיע למאות אלפי שקלים. אלה המצבים שבהם התשובה לא תמיד פשוטה:

1. יש לכם חלק בדירה נוספת. לפי סעיף 9(ג1ג)(4)(א), חלק של עד שליש בדירה אחרת לא נספר. בדירה שהתקבלה בירושה, חלק של עד מחצית לא נספר.

2. אתם עולים חדשים או תושבים חוזרים ותיקים. לפי סעיף 9(ג1ג)(4)(ב), מי שהיה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מיום הרכישה ייחשב תושב ישראל לעניין מדרגות הדירה היחידה.

3. החתימה צפויה בסמוך ל-10.2.2027. ההארכה הנוכחית מסתיימת ביום הזה, ועוד לא ידוע מה יחול אחריו.

4. הדירה הקודמת נמכרת קרוב לסוף התקופה, או שהדירה החלופית נמסרת מקבלן באיחור. כאן צריך לחשב את המועד לפי יום הרכישה, יום קבלת החזקה וחוק הארכת המועדים.

5. הדירה הקודמת נרכשה בקבוצת רכישה. לפי הוראת ביצוע 2/2026, התקופה למכירתה היא 18 חודשים מיום השלמת הבנייה שלה, ולא מיום רכישת הדירה החדשה.

השיעורים של מס הרכישה מוסברים גם בדף מס שבח ומס רכישה, ומי שמוכר בהמשך את הדירה הקודמת ימצא את התנאים לפטור במאמר על פטור ממס שבח לדירה יחידה.

בתחום מיסוי המקרקעין מטפל במשרד עו"ד אריאל אפשטין, שותף במשרד, שהתמחה בלשכה המשפטית של אגף המכס ומע"מ ברשות המסים.