מס שבח ומס רכישה 2026

מס שבח משלם המוכר על הרווח הריאלי ממכירת הנכס, ומס רכישה משלם הקונה על שווי הנכס שקנה. יחיד משלם מס שבח של עד 25%, ודירה יחידה פטורה עד שווי מכירה של 5,008,000 ₪. מס רכישה על דירה יחידה מתחיל ב-0% עד 1,978,745 ₪, ועל דירה נוספת הוא 8% מהשקל הראשון. כל צד מדווח בתוך 30 יום מהעסקה.

שלחו לנו את פרטי העסקה, ונחשב את המס הצפוי לפני החתימה.

• אתם מוכרים דירה, ולכם או לבן או בת הזוג יש חלק בדירה נוספת, למשל מירושה.

• מחיר הדירה הנמכרת קרוב לתקרת הפטור של 5,008,000 ₪ או עובר אותה.

• קניתם דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה, וצריך לדעת עד מתי למכור כדי לשלם מס רכישה של דירה יחידה.

• אתם מוכרים דירה שנרכשה לפני 1.1.2014 ואינה פטורה, ורוצים לחשב את החלק הפטור לפי החישוב הליניארי.

• אתם מעבירים דירה לילד או לבן משפחה אחר בלי תמורה.

• השקעתם בשיפוץ או בתוספת בנייה, ורוצים לדעת מה מותר בניכוי.

החוק קובע שני מסים נפרדים: מס שבח שמשלם המוכר ומס רכישה שמשלם הקונה, ולכל אחד מהם שיעורים, פטורים וניכויים משלו.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה

המדרגות מוקפאות מ-16.1.2025 עד 15.1.2028 (הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026):

• עד 1,978,745 ₪: 0%.

• מעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪: 3.5%.

• מעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪: 5%.

• מעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪: 8%.

• מעל 20,183,565 ₪: 10%.

המדרגות האלה שמורות ליחיד תושב ישראל שזו דירתו היחידה. על דירה נוספת משלמים 8% על השווי עד 6,055,070 ₪ ו-10% על היתרה, לפי הוראת שעה שתוקפה עד 31.12.2026. בגלל הבחירות לכנסת, סעיף 38 לחוק-יסוד: הכנסת צפוי להאריך אותה עד שלושה חודשים מכינוס הכנסת החדשה. מה יחול אחר כך תלוי בחקיקה, ולכן בודקים את השיעור ביום החתימה.

דוגמה: דירה יחידה ב-2,500,000 ₪. על 1,978,745 ₪ הראשונים אין מס, על 368,295 ₪ משלמים 3.5% (12,890 ₪) ועל 152,960 ₪ משלמים 5% (7,648 ₪). סך הכול כ-20,538 ₪. אותה דירה כדירה נוספת: 8% מהשווי כולו, 200,000 ₪.

שיעורי מס שבח

• יחיד: עד 25% על השבח הריאלי (סעיף 48א(ב)(1)). חברה: בשיעור מס החברות (סעיף 48א(א)).

• נכס שנרכש לפני 1.1.2012: השבח עד 7.11.2001 ממוסה בשיעור המס הגבוה ביותר שבסעיף 121 לפקודה, אלא אם המנהל התיר שיעור נמוך יותר. השבח מ-7.11.2001 עד 31.12.2011 ממוסה עד 20%, והיתרה עד 25% (סעיף 48א(ב1)).

• דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014 ואינה פטורה: השבח הריאלי עד 1.1.2014 פטור לפי החלק היחסי של התקופה, והיתרה ממוסה עד 25% (חישוב ליניארי מוטב, סעיף 48א(ב2)).

• מס יסף: 3% על הכנסה חייבת מעל 721,560 ₪ בשנה, ועוד 2% על הכנסה ממקורות הוניים מעל אותה תקרה (סעיף 121ב לפקודה). שבח ממכירת דירת מגורים נכלל בחישוב רק כששווי המכירה עולה על 5,385,285 ₪.

פטור דירה יחידה

דירת מגורים מזכה פטורה ממס שבח כשהיא הדירה היחידה של המוכר בישראל ובאזור, היא בבעלותו 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, והוא לא מכר דירה אחרת בפטור הזה ב-18 החודשים שקדמו (סעיף 49ב(2)). הפטור חל עד שווי מכירה של 5,008,000 ₪ בשנים 2025 עד 2027, ומעל התקרה החלק היחסי חייב במס (סעיף 49א(א1)). תושב חוץ זכאי לפטור רק אם הציג אישור משלטונות המס במדינת התושבות שאין לו שם דירה (סעיף 49א(א)).

דירה נוספת לא שוללת את הפטור כשהיא נקנתה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה, או כשחלקכם בה לא עולה על שליש, ובדירה שהתקבלה בירושה על מחצית (סעיף 49ג).

ירושה ומתנה

• דירה שהתקבלה בירושה פטורה כשהמוכר הוא בן הזוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש, למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד, והוא היה פטור אילו מכר אותה בחייו (סעיף 49ב(5)).

• העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח (סעיף 62).

מה מנכים מהשבח

• הוצאות השבחה, כמו תוספת בנייה או שיפוץ שמשביח את הנכס. הוצאות תחזוקה שוטפת לא מנוכות (סעיף 39).

• שכר טרחת עורך דין, שמאי ומודד, ודמי תיווך, ככלל עד 2%.

• ריבית על הלוואה לרכישת הנכס או להשבחתו: רק הריבית הריאלית, ורק אם לא נוכתה במס הכנסה (סעיף 39א).

1. אתם שולחים את טיוטת החוזה, נסח טאבו ורשימה של כל הדירות שבבעלותכם ובבעלות בן או בת הזוג, כולל חלקים בדירות.

2. אנחנו בודקים את הזכאות לפטור, ומחשבים את מס השבח עם חישוב ליניארי ובלעדיו ואת מס הרכישה לפי המדרגה הנכונה. התוצאה היא סכום משוער לכל צד.

3. אוספים קבלות על הוצאות השבחה, שכר טרחה ותיווך, כדי שייכנסו להצהרה.

4. מגישים את ההצהרות בתוך 30 יום מהעסקה. המנהל שולח הודעה על סכום המס בתוך 20 יום, ואת המס משלמים בתוך 60 יום מיום המכירה.

5. אם המנהל קובע שומה לפי מיטב השפיטה, מגישים השגה בתוך 30 יום. השלבים שאחר כך מתוארים בדף עורך דין מיסוי מקרקעין.

כשהמוכר רשום כעוסק או שהוא חברה, עולה גם שאלת המע"מ. שני פסקי דין בערעורי מע"מ בבית המשפט המחוזי:

אי.פי.אף.: ע"מ 10304-07-14 (16.1.2017)

חברת נדל"ן רכשה את רוב הזכויות בבניין עם דירות מגורים ויחידות מסחר מושכרות, ומכרה אותן כעבור כשלוש שנים. מנהל מע"מ חייב במס גם את מכירת הדירות. בית המשפט קבע שבעת הרכישה החברה לא הייתה זכאית לנכות את מס התשומות שמיוחס לדירות המגורים, ולכן מכירתן פטורה לפי סעיף 31(4) לחוק מע"מ. עו"ד שלומי ואקנין ייצג את החברה. פסק הדין בעניין אי.פי.אף..

נבוק וגלזר: ע"מ 447-09-14 (5.5.2016)

המוכרים היו רשומים כעוסקים והשכירו נכס בתל אביב לאורך שנים למספר קטן של שוכרים, בלי לנכות מס תשומות. בית המשפט קבע שהרישום כעוסק לא הופך השכרה פסיבית לעסק, ולכן מכירת הנכס לא הייתה עסקה החייבת במע"מ. עו"ד שלומי ואקנין ייצג את המוכרים. פסק הדין בעניין נבוק וגלזר.

מתי מכירת נכס בידי עוסק חייבת במע"מ, ואילו פטורים חלים, מוסבר בעמוד מע"מ בעסקאות מקרקעין והתחדשות עירונית.

את החישובים, ההצהרות וההשגות מוביל עו"ד אריאל אפשטין, שותף במשרד ומוביל תחום מיסוי המקרקעין. הוא התמחה בלשכה המשפטית של אגף המכס ומע"מ בהנהלת רשות המסים, ולמד יזמות נדל"ן בתוכנית של הקריה האקדמית אונו ומשרד הבינוי והשיכון. כשהמוכר הוא עוסק ועולה שאלת מע"מ, מצטרף עו"ד ורו"ח שלומי ואקנין.