עורך דין מיסוי מקרקעין

עורך דין מיסוי מקרקעין מחשב את מס השבח, מס הרכישה והמע"מ של עסקת נדל"ן לפני החתימה, מכין את ההצהרות לרשות המסים ומייצג מול מנהל מיסוי מקרקעין כשהשומה גבוהה מהצפוי. את התחום מוביל עו"ד אריאל אפשטין, שותף במשרד. בעסקאות שיש בהן שאלת מע"מ מצטרף עו"ד ורו"ח שלומי ואקנין.

המועד הראשון: המוכר והקונה מוסרים כל אחד הצהרה בתוך 30 יום מיום העסקה (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין). שלחו לנו את טיוטת החוזה או את הודעת השומה, ונבדוק מה חל על העסקה שלכם.

הזמן הטוב ביותר הוא לפני החתימה, כי רוב הפטורים תלויים במבנה העסקה ובמועדים. אלה המצבים שבהם פונים אלינו:

• אתם מוכרים דירה ורוצים לדעת אם היא פטורה ממס שבח כדירה יחידה, ומה קורה כשהמחיר עובר את תקרת הפטור.

• אתם קונים דירה נוספת, או דירה חלופית לפני שמכרתם את הישנה, וצריך לדעת באיזה שיעור מס רכישה תחויבו.

• בעל קרקע או בעלי דירות בבניין חותמים עם יזם על עסקת קומבינציה, פינוי בינוי או תמ"א 38.

• אתם מוכרים או קונים מניות בחברה שכל נכסיה הם מקרקעין. עסקה כזו ממוסה כמו מכירת הנכס עצמו.

• קיבלתם הודעת שומה לפי מיטב השפיטה, כי המנהל לא קיבל את ההצהרה שהגשתם (סעיף 78(ב)(2)).

• ההשגה שלכם נדחתה, ונשארו 30 יום להגיש ערר לוועדת הערר (סעיף 88).

• מנהל מע"מ דורש מס על מכירת נכס, על חלוקת זכויות בנייה או על מטלות ציבוריות בפרויקט.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מטיל שני מסים על מכירה של זכות במקרקעין. המוכר משלם מס שבח על הרווח, והקונה משלם מס רכישה על שווי הזכות שרכש. אותם כללים חלים על "פעולה באיגוד", כלומר מכירת מניות בחברה שכל נכסיה הם מקרקעין.

מס שבח ומס רכישה בקצרה

• יחיד משלם מס שבח של עד 25% על השבח הריאלי (סעיף 48א(ב)(1)), וחברה משלמת בשיעור מס החברות. על נכס שנרכש לפני 2012 חלים שיעורים אחרים לחלק מתקופת הבעלות.

• דירה יחידה שבבעלותכם 18 חודשים לפחות פטורה ממס שבח (סעיף 49ב(2)), עד שווי מכירה של 5,008,000 ₪ בשנים 2025 עד 2027 (סעיף 49א(א1)).

• מס רכישה על דירה יחידה מתחיל ב-0% עד 1,978,745 ₪. על דירה נוספת משלמים 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל, לפי הוראת שעה שתוקפה עד 31.12.2026. בגלל הבחירות לכנסת, סעיף 38 לחוק-יסוד: הכנסת צפוי להאריך אותה עד שלושה חודשים מכינוס הכנסת החדשה. מה יחול אחר כך תלוי בחקיקה, ולכן בודקים את השיעור ביום החתימה.

המדרגות, הפטורים והניכויים מפורטים בדף מס שבח ומס רכישה 2026.

דיווח, תשלום ושומה

• המוכר מוסר הצהרה בתוך 30 יום מיום המכירה, והקונה בתוך 30 יום מיום הרכישה (סעיף 73). ההצהרה נחשבת שומה עצמית.

• את המס לפי השומה העצמית משלמים בתוך 60 יום מיום המכירה (סעיף 91).

• למנהל יש 8 חודשים מיום ההצהרה לאשר אותה או לקבוע שומה לפי מיטב שפיטתו (סעיף 78(ב)). לפני שומה כזו הוא חייב לתת לכם הזדמנות להשמיע טענות (סעיף 79א).

• המנהל רשאי להתעלם מעסקה שלדעתו היא מלאכותית או בדויה, או שאחת ממטרותיה העיקריות היא הימנעות ממס (סעיף 84).

השגה, ערר וערעור

• על שומה מגישים השגה מנומקת בתוך 30 יום מיום מסירת הודעת השומה (סעיף 87(א)).

• המנהל צריך להחליט בתוך 8 חודשים, ומטעמים מיוחדים עד שנה. אם לא החליט בזמן, ההשגה נחשבת כאילו התקבלה (סעיף 87(ד) ו-(ו)).

• על ההחלטה בהשגה מגישים ערר לוועדת ערר בתוך 30 יום (סעיף 88). בראש הוועדה יושב שופט (סעיף 89).

• על החלטת ועדת הערר אפשר לערער לבית המשפט העליון בשאלה משפטית, בתוך 45 יום (סעיף 90).

• שומה שנקבעה אפשר לתקן בתוך 4 שנים, כשמתגלות עובדות חדשות או טעות בשומה (סעיף 85).

מע"מ בעסקאות נדל"ן

מס שבח ומס רכישה הם רק חלק מהחשבון. יזם או קבלן שמוכרים דירות במהלך העסק חייבים גם במע"מ, ובפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 חל מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה שהיזם נותן לדיירים, בתנאים שבסעיף 31א לחוק מע"מ (פינוי בינוי) ובסעיף 31ב (תמ"א 38). פסקי הדין בנדל"ן שעו"ד שלומי ואקנין הוביל, ושמוצגים בהמשך, עסקו בשאלות האלה. מחלוקת על מע"מ מתנהלת מול מנהל מע"מ ולפי חוק אחר, והיא מוסברת בדף עורך דין מע"מ. מתי מכירת נכס חייבת במע"מ ומה חל על שירותי הבנייה לדיירים מוסבר בעמוד מע"מ בעסקאות מקרקעין והתחדשות עירונית.

העבודה מתחילה לפני החתימה ומסתיימת כשהמס שולם והעסקה יכולה להירשם בפנקס המקרקעין. אלה השלבים:

1. אתם שולחים את טיוטת החוזה, נסח טאבו ופרטים על דירות אחרות שבבעלותכם ובבעלות בן או בת הזוג. אנחנו מחשבים את מס השבח ואת מס הרכישה הצפויים, ובודקים אילו פטורים חלים.

2. כשפטור תלוי בתנאי, למשל מכירת דירה ישנה בתוך 24 חודשים, אנחנו מוודאים שהחוזה ולוחות הזמנים מתאימים לו.

3. אחרי החתימה מגישים את ההצהרות בתוך 30 יום, עם הניכויים והפטור שמבקשים (סעיף 73(א)). המנהל שולח הודעה על סכום המס בתוך 20 יום (סעיף 78(א)), ואת המס משלמים בתוך 60 יום.

4. אם המנהל מודיע שהוא לא מקבל את ההצהרה, מציגים את הטענות כבר בשלב זכות הטיעון, לפני שנקבעת שומה.

5. על שומה שלא מקובלת עליכם מגישים השגה בתוך 30 יום, ואם צריך ממשיכים לוועדת הערר.

שלושה פסקי דין בעסקאות נדל"ן, כולם בערעורי מע"מ בבית המשפט המחוזי:

נווה גד: ע"מ 53560-11-21 (9.11.2023)

בפרויקט פינוי בינוי שילם היזם את שכר הטרחה של עורך הדין של הדיירים, ומנהל מע"מ לא התיר לו לנכות את המס שבחשבונית. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע שהשירות המשפטי לדיירים הוא חלק משירותי הבנייה, ולכן היזם רשאי לנכות את מס התשומות. בשתי הסוגיות האחרות (מועד החיוב ושיטת החישוב) הערעור נדחה, והחברה חויבה בהוצאות 90,000 ₪. עו"ד שלומי ואקנין ייצג את נווה גד. מנהל מע"מ ערער לבית המשפט העליון, והערעור תלוי ועומד. פסק הדין בעניין נווה גד.

א.צ.י מקרקעין (יוכמן): ע"מ 68651-05-22 (9.5.2024)

חברה ובעלי מניותיה רכשו יחד מקרקעין בשכונת בקעה בירושלים, ולפני הרכישה הסכימו בכתב שזכויות הבנייה העתידיות, גם אלה שיצמחו מתמ"א, יהיו של בעלי המניות. מנהל מע"מ טען שהייתה עסקה נוספת שבה החברה מכרה להם זכויות. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע שלא הייתה עסקה כזו, ושגם אילו הייתה, מועד החיוב בגינה התיישן. בגלובס דווח על ביטול חיוב של 1.5 מיליון ש"ח. עו"ד שלומי ואקנין ועו"ד אריאל אפשטין ייצגו את החברה. הכתבה על תיק יוכמן.

אאורה השקעות: ע"מ 62970-03-22 (13.2.2025)

מנהל מע"מ חייב יזם במס על בניית מבני ציבור ועל העתקת חניון ציבורי וגני ילדים, בטענה שאלה שירותים לעירייה. בית המשפט המחוזי קבע שהעבודות לעירייה הן שירות החייב במע"מ, אבל שאישור אכלוס ושטחים שהתקבלו באיחוד וחלוקה אינם תמורה. המע"מ על החניון ירד מ-4,203,927 ₪ ל-1,799,875 ₪, והחיוב על הגנים חושב לפי תחשיב החברה. השאלה אם העתקה בלבד היא שירות לעירייה נשארה פתוחה. על פסק הדין הוגשו ערעורים לבית המשפט העליון (ע"א 45772-12-25), והם תלויים ועומדים. עו"ד שלומי ואקנין ועו"ד אריאל אפשטין ייצגו את אאורה. פסק הדין בעניין אאורה.

פסקי דין נוספים מרוכזים בעמוד פסיקה ותקדימים.

עו"ד אריאל אפשטין, שותף במשרד, מוביל את תחום מיסוי המקרקעין. הוא התמחה בלשכה המשפטית של אגף המכס ומע"מ בהנהלת רשות המסים, ולמד יזמות נדל"ן בתוכנית של הקריה האקדמית אונו ומשרד הבינוי והשיכון. יחד עם עו"ד שלומי ואקנין ייצג את אאורה בתיק המטלות הציבוריות ואת א.צ.י מקרקעין.

בעסקאות שיש בהן שאלת מע"מ מצטרף עו"ד ורו"ח שלומי ואקנין, מייסד המשרד, ששימש קרוב לעשור מפקח ארצי במחלקה המקצועית של מע"מ בהנהלת רשות המסים. הוא ייצג את נווה גד ואת א.צ.י מקרקעין.