פטור ממס שבח לדירה יחידה: התנאים ותקופת 18 החודשים

פטור ממס שבח לדירה יחידה ניתן לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. הוא חל כשהדירה הנמכרת היא דירת המגורים היחידה של המוכר בישראל ובאזור, המוכר החזיק בה 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר דירה אחרת בפטור הזה ב-18 החודשים שלפני המכירה. הפטור מוגבל לשווי של 5,008,000 ₪, תקרה שמוקפאת עד 31.12.2027. על החלק שמעל התקרה משלמים מס שבח.

סעיף 49ב(2) קובע שלושה תנאים מצטברים. לפניהם יש תנאי סף: הנכס צריך להיות "דירת מגורים מזכה", כלומר דירה שבנייתה הסתיימה ושימשה בעיקרה למגורים. לפי טופס הבקשה של רשות המסים, דירה שיותר מ-50% משטחה משמש למגורים נחשבת לכזו. המסלול הזה הוא המרכזי מאז תיקון 76, שחל מ-1.1.2014 וביטל את הפטור הישן של דירה אחת בכל ארבע שנים.

שלושת התנאים

1. ביום המכירה הדירה היא דירת המגורים היחידה של המוכר בישראל ובאזור. בטופס הבקשה מפרטים גם את בן או בת הזוג ואת הילדים עד גיל 18 שאינם נשואים, כי הבדיקה נעשית ברמת התא המשפחתי.

2. המוכר החזיק בזכות בדירה 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים. בדירה שנקנתה מקבלן, היום הקובע הוא היום שבו הדירה הייתה ראויה למגורים, ולא החתימה על החוזה.

3. ב-18 החודשים שלפני המכירה המוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור לפי אותו סעיף.

דירות נוספות שלא נספרות

לפי מדריך "דע זכויותיך" של רשות המסים והוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026, יש דירות שלא מונעות את הפטור גם כשהן רשומות על שם המוכר:

• דירה חלופית שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת. לפי סעיף 49ג(1), מי שרכש אותה מ-1.6.2025 יכול למכור את הישנה בפטור אם החלופית נרכשה עד 24 חודשים לפני המכירה. מי שרכש בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 מוגבל ל-18 חודשים.

• חלק בדירה אחרת שאינו עולה על שליש, או על מחצית כשהחלק התקבל בירושה.

• דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.

• דירה שהתקבלה בירושה ועומדת בתנאי סעיף 49ב(5).

תקרת הפטור לדירה יקרה

הפטור מוגבל לשווי של 5,008,000 ₪. לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025, התקרה לא תעודכן בשנות המס 2025 עד 2027 והיא בתוקף עד 31.12.2027. כשהתמורה גבוהה ממנה, הפטור חל עד התקרה והחלק שמעליה חייב במס שבח.

דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה שלא נוצלו מקבלת פטור מצומצם יותר. סעיף 49ז מגביל את הפטור הנוסף בשל הזכויות לשווי הדירה או להפרש בין תקרה של 2,428,100 ₪ לשווי הדירה, לפי הנמוך, והפטור הכולל לא יפחת מ-607,000 ₪. גם הסכומים האלה מוקפאים, עד 15.1.2028.

הפטור לא ניתן מעצמו. המוכר מבקש אותו בהצהרה למיסוי מקרקעין, שמוגשת תוך 30 ימים מיום המכירה לפי סעיף 73(א) לחוק. אם התנאים לא מתקיימים, המס מחושב לפי הכללים הרגילים של מס שבח ומס רכישה.

1. לפני החתימה בודקים כמה דירות יש לתא המשפחתי, באיזה תאריך הדירה הנמכרת הפכה לדירת מגורים, ואם נמכרה דירה בפטור ב-18 החודשים האחרונים.

2. מגישים הצהרה. דירת מגורים מזכה בלי זכויות בנייה, שמבוקש עליה פטור מלא, מדווחת בטופס 7000. דירה עם זכויות בנייה שלא נוצלו, או מכירה שחלקה מעל התקרה, מדווחת בטופס 7002.

3. מצרפים את טופס 2988, הצהרת המוכר לצורך הפטור. בו מפרטים את בני המשפחה, מצהירים על תושבות ועל דירות נוספות, וחותמים בפני עורך דין שמאמת את החתימה.

4. מקבלים שומה. לפי רשות המסים, הצהרה מקוונת משותפת למוכר ולרוכש, עם כל המסמכים, יכולה לקבל שומה בתוך יום עבודה אחד כשמדובר במכירת דירה יחידה בפטור.

תושב ישראל מצהיר בטופס, בין היתר, שישהה בישראל יותר מ-183 ימים בשנת המכירה ושמרכז החיים שלו בישראל. תושב חוץ יכול לבקש את הפטור רק אם אין לו דירת מגורים במדינת התושבות, ועליו לצרף אישור על כך.

לדוגמה: בני זוג גרים בדירתם היחידה, קונים דירה חדשה ב-1.9.2025 ומוכרים את הישנה ב-1.6.2027. החדשה נרכשה כתחליף 21 חודשים לפני המכירה, בתוך תקופת 24 החודשים, ולכן הישנה עדיין נחשבת דירה יחידה לעניין הפטור, בכפוף לשאר התנאים.

אלה המצבים שבהם כדאי לעצור ולבדוק שוב לפני החתימה:

• ספירת 18 החודשים מיום החתימה על חוזה עם קבלן, במקום מהיום שבו הדירה הייתה ראויה למגורים.

• בדיקת הדירות של המוכר בלבד, בלי הדירות של בן או בת הזוג ושל הילדים הקטינים.

• מכירה שנייה בפטור לפני שעברו 18 חודשים מהמכירה הפטורה הקודמת.

• הסתמכות על חלק של שליש בדירה אחרת פעמיים. מי שמכר את דירתו העיקרית בפטור בזכות החלק הזה, לא יקבל אחר כך פטור לפי 49ב(2) במכירת אותו חלק.

• החמצת המועד למכירת הדירה הישנה אחרי רכישת דירה חלופית. חוק הארכת המועדים, שפורסם ברשומות ב-26.3.2026, האריך חלק מהמועדים, והוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 מפרטת את החישוב. את התאריך המדויק בודקים לפי יום הרכישה.

• דיווח על דירה עם זכויות בנייה כאילו הייתה דירה רגילה, בטופס 7000.

בתחום מיסוי המקרקעין מטפל במשרד עו"ד אריאל אפשטין, שהתמחה בלשכה המשפטית של אגף המכס ומע"מ ברשות המסים, ובשנים 2021 עד 2024 עבד כעורך דין במשרד מיסוי מוביל.