מדרגות מס רכישה 2026–2027: למה הן מוקפאות עד 15.1.2028

לא. מדרגות מס רכישה 2026 הן אותן מדרגות שחלו ב-2025, והן יחולו על רכישות עד 15.1.2028. חוק ההתייעלות הכלכלית ביטל את העדכון השנתי לפי המדד בשנות המס 2025 עד 2027, כדי לעמוד ביעדי התקציב. יחיד תושב ישראל שקונה דירה יחידה פטור לכן רק עד 1,978,745 ₪, הסכום שנקבע ב-16.1.2024. גם העדכון של ינואר 2028 לא יכלול את שנות ההקפאה.

• תקופת ההקפאה: 16.1.2025 עד 15.1.2028.

• דירה יחידה של יחיד תושב ישראל: אין מס עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% מעל הסכום הזה.

• דירה נוספת או רוכש שאינו יחיד תושב ישראל: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעליו, לרכישות עד 10.2.2027 (כולל).

• העדכון האחרון: 16.1.2024.

• העדכון הבא: ינואר 2028, לפי עליית המדד בשנת 2027 בלבד.

• מקור רשמי: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026.

הסכומים לא השתנו מאז 16.1.2024. סעיף 9(ג2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע עדכון ב-16 בינואר של כל שנה לפי מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ותיקון 104 הוסיף לו את המילים "למעט בשנות המס 2025 עד 2027".

הסיבה תקציבית. לפי ההודעה המשותפת של רשות המסים והאוצר מ-16.12.2024, החוק נועד לאפשר עמידה ביעדי תקציב 2025. ההקפאה חלה גם על מדרגות מס הכנסה, נקודות זיכוי ותקרות פטור ממס שבח.

המשמעות לרוכש היא מס גבוה יותר על אותה דירה בשנים שבהן המדד עולה. בעדכון של ינואר 2024 עלתה התקרה הפטורה מ-1,919,155 ₪ ל-1,978,745 ₪, ולפי הדוגמה של רשות המסים המס על דירה יחידה בשווי 2,200,000 ₪ ירד מ-9,830 ₪ ל-7,744 ₪. בשנות ההקפאה ההפחתה הזאת לא מתרחשת.

1. 26.12.2024: החוק פורסם ברשומות, ותחילתו ב-1.1.2025.

2. 16.1.2025: הסכומים של 2024 נשארו בתוקף במקום להתעדכן.

3. 10.2.2027: מועד הסיום הנוכחי של הוראת השעה על דירה נוספת.

4. 15.1.2028: היום האחרון של המדרגות הקפואות.

מה יקרה בינואר 2028?

הסכומים יתעדכנו, אבל בלי השלמה של שנות ההקפאה. לעניין דירה יחידה, החוק קובע כמדד בסיס את המדד שפורסם ב-15.1.2027, כך שהעדכון ישקף רק את העלייה שאחריו. ההודעה של רשות המסים והאוצר מפרטת שהשינוי במדד בשנים 2024 עד 2026 לא ייכלל בסכומים גם משנת 2028 ואילך.

ההקפאה חלה על כל מי שקונה דירת מגורים, אבל בכל מסלול היא נראית אחרת. רוכש דירה יחידה משלם לפי חמש המדרגות שלמעלה. עולה הזכאי להקלה לפי תקנה 12א משלם לפי סכומים קפואים אחרים: אין מס עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪ ו-8% עד 20,183,565 ₪.

במס רכישה על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון. הסכום 6,055,070 ₪ קפוא, והשיעורים עצמם נקבעו בהוראת שעה נפרדת שתוקפה עד 10.2.2027, ולכן לוח הזמנים שלה שונה מההקפאה.

לא כל סכום הוקפא. בינואר 2026 עודכנו ההקלה למשק חקלאי (631,335 ₪), הקנסות והאגרות. בצד המוכרים, גם התקרה של פטור ממס שבח בדירה יחידה קפואה: 5,008,000 ₪ עד 31.12.2027.

1. בדקו אם הרכישה נחשבת דירה יחידה. הפער גדול: לדוגמה, בדירה בשווי 2,500,000 ₪ מדובר ב-20,538 ₪ כדירה יחידה וב-200,000 ₪ כדירה נוספת.

2. אל תתכננו עסקה סביב עדכון בינואר 2027. המדרגות לדירה יחידה יישארו אותן מדרגות.

3. בדירה נוספת, בדקו את יום המכירה מול 10.2.2027. מה יחול על רכישה מאוחרת יותר תלוי בהחלטה של הכנסת.

4. הגישו הצהרה בתוך 30 ימים מיום הרכישה. קנס אי הצהרה עומד על 310 ₪ לכל שבועיים של פיגור.

המסלולים והפטורים מפורטים בעמוד מס שבח ומס רכישה. בתחום מטפל במשרד עו"ד אריאל אפשטין, שותף במשרד, שהתמחה בלשכה המשפטית של אגף המכס ומע"מ ברשות המסים.