תקדים אאורה: מתי יזם נדל"ן חייב במע"מ בגין מטלות ציבוריות?

פסק דין עקרוני וחשוב שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי (עניין אאורה השקעות), בתיק שבו יוצגה החברה על ידי עו"ד (רו"ח) שלומי ואקנין ועו"ד אריאל אפשטיין ממשרדנו, משרטט מחדש את גבולות החבות במע"מ בפרויקטי נדל"ן מורכבים. הדיון נסב סביב השאלה האם ביצוע עבודות פיתוח ומבני ציבור על ידי יזם (כגון העתקת גני ילדים וחניונים) נחשב ל"מתן שירות" לעירייה החייב במע"מ.

בית המשפט קיבל חלקית את עמדתנו וקבע מספר הלכות דרמטיות המטיבות עם היזמים: ראשית, נדחתה הטענה המקוממת של רשות המסים כי קבלת אישורים סטטוטוריים (כמו היתר בנייה או טופס 4) מהווה "תמורה" ליזם – קביעה שהוגדרה על ידי בית המשפט כניסיון להכשיר "סחיטה" של הרשות. שנית, נקבע כי העתקת תשתיות קיימות לצרכי היזם אינה בהכרח "שירות" לעירייה. שלישית, נדחתה העמדה כי קבלת זכויות במסגרת איחוד וחלוקה מהווה תמורה החייבת במע"מ.

עם זאת, בית המשפט חייב במס במקרים ספציפיים שבהם ההעתקה כללה שדרוג משמעותי של הנכסים הציבוריים, מה שמעיד על הנאה של הרשות. פסק הדין מהווה ממרור לאוצר אך אבן דרך ליזמים, שכן הוא מצמצם את יכולת רשות המסים להמציא "עסקאות" יש מאין ולגבות מע"מ על מטלות שנועדו לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית.