פסק דין אאורה בכלכליסט: מע"מ על מטלות ציבוריות של יזם

במאמר בכלכליסט מאפריל 2025 מסבירים עו"ד (רו"ח) שלומי ואקנין ועו"ד אריאל אפשטין, שייצגו את אאורה השקעות, מה קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב ב-13.2.2025 בע"מ 62970-03-22 על חיוב יזם במע"מ בשל עבודות פיתוח ומבני ציבור שהוא מבצע במסגרת תב"ע. לפי המאמר, בית המשפט קיבל את הערעור באופן חלקי והפחית את רוב סכום החיוב במס.

הכותבים מזכירים שמע"מ על שירות מוטל רק כשיש עשייה למען הזולת ותמורה בעדה. לפי ע"א 41/96 קסוטו וע"א 8119/06 יבולי הגליל, לא כל מי שנהנה מעבודה הוא מקבל השירות, ויש לבדוק איזה אינטרס הוא המרכזי. לפי המאמר, כשיזם מבצע עבודות פיתוח שהן חובת הרשות המקומית, והיא מוותרת בתמורה על אגרות והיטלים, הוא נותן לה שירות. מבני ציבור ומוסדות חינוך שונים, כי האחריות למימונם מוטלת על השלטון המרכזי, ובע"א 9142/02 כפר ורדים נקבע שבנייתם אינה שירות לעירייה.

התיק עסק בפרויקט פינוי-בינוי "אונו ואלי" בקריית אונו. במסגרת תב"ע מעודכנת העתיקה החברה שני גני ילדים למקום אחר במתחם וחניון ציבורי עילי לחניון תת-קרקעי, בנתה מעטפת למבנה ציבור לעירייה, והסכימה לממן ב-1 מיליון ₪ שיפוץ של בית ספר סמוך כפיצוי על אי הנוחות בזמן הבנייה. לפי המאמר, החברה שילמה את כל האגרות וההיטלים.

מנהל מע"מ טען לשתי תמורות: אישור סטטוטורי, כמו היתר בנייה, אישור אכלוס או טופס 4, וזכויות שקיבלה החברה בתכנית איחוד וחלוקה.

לפי המאמר, בית המשפט דחה את שתי טענות התמורה. הוא קבע שרשות מקומית אינה רשאית לסחור באישורים סטטוטוריים ולכן הם אינם תמורה, ושזכויות מאיחוד וחלוקה אינן תמורה בעד העבודות. הכותבים מציגים גם קביעה עקרונית, שלפיה העתקה של תשתית ציבורית קיימת שנעשית רק לצורכי היזם אינה שירות לעירייה.

עם זאת, בית המשפט מצא שהגנים והחניון נבנו מחדש בסטנדרט גבוה יותר ובשטח גדול יותר, ולכן העירייה נהנתה מהבנייה. כתמורה הוא ראה את הסכמת העירייה להריסה בלי לחייב את החברה לשלם על ההקמה מחדש, טענה שלפי הכותבים מנהל מע"מ כלל לא העלה. גם המעטפת ושיפוץ בית הספר חויבו במס. הכותבים מעירים שלגבי שתי העבודות האלה פסק הדין לא מציין מהי התמורה, ושלשיטתם, כשמוקמים מבני ציבור חדשים בלי הריסה של מבנים קיימים, אין תמורה ולכן אין שירות.