ניכוי מע"מ על שכר טרחת עורך הדין של הדיירים בפינוי בינוי: פסק דין נווה גד

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע ב-9.11.2023 שיזם בפרויקט פינוי בינוי רשאי לנכות את מס התשומות שבחשבונית של עורך הדין שמייצג את הדיירים, כי הייצוג הוא חלק משירותי הבנייה שהיזם נותן לדיירים. הערעור נדחה ברובו: הוא התקבל רק בעניין שכר הטרחה, ובמועד החיוב ובשיטת החישוב התקבלה עמדת מנהל מע"מ. החברה חויבה בהוצאות 90,000 ₪. עו"ד שלומי ואקנין ייצג את נווה גד.

• בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, כב' השופטת ירדנה סרוסי.

• הפרויקט: בנייני מגורים ברחובות יוספסברג, בן צבי וכץ בשכונת כפר גנים בפתח תקווה.

• מצב ההליך: ב-29.1.2024 הגיש מנהל מע"מ ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 914/24), ומשרדנו מייצג את נווה גד גם בערעור. הערעור תלוי ועומד.

• פסק הדין המלא (PDF)

נווה גד היא היזמית בפרויקט פינוי בינוי בפתח תקווה. כמו בעסקאות רבות מהסוג הזה, היזם מממן את עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות, אף שהוא אינו צד להסכם שכר הטרחה. נווה גד ניכתה את מס התשומות שבחשבוניות של עורך הדין. מנהל מע"מ תל אביב מרכז שלל את הניכוי בטענה שהשירות ניתן לדיירים ולא לחברה.

הערעור עסק בשלוש שאלות: מועד החיוב במס בעסקה, אופן החישוב של מס התשומות המותר בניכוי, וניכוי המס על שכר הטרחה.

• שכר טרחת עורך הדין של הדיירים: הותר בניכוי. בית המשפט קבע שאין הבדל עקרוני בין שכר הטרחה לבין תשלומים אחרים שהיזם נושא בהם לטובת הדיירים, כמו פינוי, הובלה ושיכון בדירות חלופיות. כל אלה נכללים בשירותי הבנייה, ומס התשומות עליהם מותר בניכוי, באופן יחסי בעסקה שחלקה פטורה.

• אופן החישוב: לפי יחס השטחים. כאן התקבלה עמדת מנהל מע"מ. החברה ניכתה לפי יחס ההכנסות (89.5%), ובית המשפט קבע שהיזם לא מפיק הכנסה משירותי הבנייה לדיירים, ולכן מבחן ההכנסות אינו מתאים. החלק המותר בניכוי נקבע לפי החלק של שטחי היזם מכלל שטחי הפרויקט.

• מועד החיוב במס: מועד קבלת התמורה. בעסקה כזו התמורה מתקבלת לכל המאוחר כשהיזם עולה על המקרקעין לתחילת הבנייה, ולא בגמר הבנייה. לכן נדחתה טענת החברה שתיקון 47 חל על שלב ב' של הפרויקט.

• הוצאות: 90,000 ₪ על החברה. הערעור נדחה ברובו, ולכן חויבה נווה גד בהוצאות מנהל מע"מ ובשכר טרחת באי כוחו.

לפי פסק הדין, יזם בהתחדשות עירונית יכול לנכות מס תשומות על שכר טרחת עורכי הדין של הדיירים ועל הוצאות דומות שהוא משלם עבורם, בחלק היחסי שמיוחס לדירות שהוא מוכר. פסק הדין ניתן בבית משפט מחוזי, והמדינה ערערה עליו. לכן כדאי לתעד את הקשר בין כל הוצאה לבין הסכם הפינוי בינוי, ולהיערך לכך שמע"מ יחלוק על הניכוי.

פסק הדין נוגע גם למועד הדיווח בעסקאות פינוי בינוי. על ליווי עסקאות כאלה: מיסוי עסקאות נדל"ן מורכבות. על מע"מ בפינוי בינוי, בקומבינציה ובתמ"א 38 ראו גם מע"מ בעסקאות מקרקעין והתחדשות עירונית.

1. בדקו בהסכם הפינוי בינוי אילו הוצאות של הדיירים אתם נושאים בהן: עורך דין, פינוי, הובלה ושכירות חלופית.

2. ודאו שהחשבוניות של עורך הדין של הדיירים שמורות, ושיש חישוב יחסי לפי שטחים.

3. אם מע"מ שלל את הניכוי, בדקו את המועד להשגה. מידע נוסף: החזרי מע"מ ומס תשומות.