מכירת נכס שהושכר בהשכרה פסיבית אינה חייבת במע"מ: פסק דין נבוק וגלזר

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע ב-5.5.2016 שמכירת נכס בתל אביב, שהבעלים השכירו במשך שנים בהשכרה פסיבית, אינה "עסקה" החייבת במע"מ, אף שהבעלים היו רשומים כעוסק מורשה. הרישום כעוסק אינו מכריע. בוחנים לפי המהות אם התקיים עסק. עו"ד שלומי ואקנין ייצג את המערערים.

• בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, כב' השופט ה' קירש.

• התוצאה: הערעור התקבל.

• פסק הדין המלא

שני שותפים רכשו ב-1977 נכס בתל אביב מאדם פרטי. הרכישה לא חויבה במע"מ, והם לא ניכו מס תשומות על הרכישה או על החזקת הנכס. בתחילה הנכס הושכר לחברה בבעלותם, ואחר כך לשוכרים אחרים. ב-1994 פתחו השניים תיק שותפות במע"מ, ומאז דווחו דמי השכירות במסגרת התיק. מהפינוי של חברתם ועד המכירה ב-2010 היו בנכס שלושה שוכרים בלבד.

מנהל מע"מ ראה במכירה עסקה חייבת, כי השותפות רשומה כעוסק והנכס הוא "ציוד" בעסק. השגת המערערים נדחתה, והם ערערו.

בית המשפט בחן את העובדות לפי המבחנים שנקבעו בפסיקה לקיומו של עסק. התמונה הייתה של השכרה פסיבית: שני נכסים בלבד, תקופות ארוכות בלי חילופי שוכרים, בלי עבודה שוטפת להפקת ההכנסה, בלי מימון זר ובלי השבחה שיטתית. לכן דמי השכירות היו הכנסה פסיבית, הנכס לא "שימש בעסק" ואינו "ציוד" לפי סעיף 1 לחוק מס ערך מוסף, ומכירתו אינה "עסקה" לפי סעיף 2 לחוק.

לגבי הרישום נקבע שהוא אינו יוצר חזקה ראייתית חלוטה. בית המשפט ציין שאין לעודד מי שנרשם כעוסק כשנוח לו ומתנער מהמעמד בעת המכירה. אבל כשלא נוכה מס תשומות ברכישה ובהחזקה, תוצאת המס צריכה לנבוע מהמציאות ולא מהרישום. עוד נקבע שאין קשר הכרחי בין אופי הנכס, מסחרי או פרטי, לבין סיווג ההכנסה ממנו.

בעל נכס מסחרי שנרשם כעוסק כדי להוציא חשבוניות לשוכרים אינו חייב בהכרח במע"מ כשהוא מוכר את הנכס. המבחן הוא אם הייתה פעילות עסקית בפועל.

נקודה מרכזית בתיק הייתה שהבעלים לא ניכו מס תשומות על הנכס. לפי הגדרת "עסקה" בסעיף 1 לחוק, מכירת נכס שבשל רכישתו נוכה מס תשומות היא עסקה. מי שניכה מס תשומות ברכישה יתקשה לטעון אחר כך שאין לו עסק. ליווי לפני מכירת נכס: מיסוי עסקאות נדל"ן מורכבות. מתי מכירת נכס חייבת במע"מ ומתי היא פטורה: מע"מ בעסקאות מקרקעין והתחדשות עירונית.

1. בדקו אם נוכה מס תשומות על רכישת הנכס או על שיפוצו.

2. רכזו נתונים על אופי ההשכרה: מספר הנכסים, מספר השוכרים לאורך השנים, משך החוזים והאם הייתה השבחה.

3. אם הנכס מדווח בתיק עוסק, קבלו חוות דעת משפטית לפני החתימה על הסכם המכר, כדי לדעת אם לכלול מע"מ במחיר.

4. קיבלתם שומה על מכירה כזו? ראו ייצוג בהליכי שומה והשגה.