מע"מ בעסקאות מקרקעין והתחדשות עירונית

מע"מ בעסקאות מקרקעין חל כשעוסק מוכר נכס במהלך עסקו, וגם כשמי שאינו עוסק מוכר מקרקעין לעוסק (ההגדרות "עסקה" ו"עסקת אקראי" בסעיף 1 לחוק מע"מ). בהתחדשות עירונית היזם נותן לדיירים שירותי בנייה, ועליהם חל מע"מ בשיעור אפס בתנאים שבסעיפים 31א ו-31ב לחוק. מחלוקות רבות נוגעות לניכוי מס התשומות של הפרויקט ולמטלות ציבוריות.

שלחו לנו את ההסכם או את מכתב מנהל מע"מ, ונבדוק מה חל על העסקה.

בדרך כלל לפני חתימה על הסכם, או כשמנהל מע"מ חולק על הדיווח:

• אתם יזמים בפינוי בינוי או בתמ"א 38, ומנהל מע"מ חולק על שיעור האפס שדיווחתם לשירותי הבנייה לדיירים.

• מנהל מע"מ פסל ניכוי מס תשומות על הוצאות ששילמתם בשביל הדיירים, כמו שכר הטרחה של עורך הדין שלהם.

• העירייה דורשת מכם לבנות מבנה ציבור או חניון, ומנהל מע"מ טוען שזה שירות לעירייה.

• אתם רשומים כעוסק, משכירים נכס כבר שנים ועומדים למכור אותו.

• אתם מוכרים בניין שחלק מדירותיו מושכרות בשכירות מוגנת, או דירות מגורים בבניין שיש בו גם חנויות.

מס השבח ומס הרכישה באותן עסקאות מוסברים בדף מיסוי עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי ותמ"א 38.

מע"מ חל על מכירת מקרקעין בידי עוסק במהלך עסקו, ולצד זה החוק קובע פטורים ושיעורי אפס. אלה הכללים העיקריים.

מי חייב במס במכירת נכס

• "עסקה" היא מכירת נכס בידי עוסק במהלך עסקו, וגם מכירת נכס שבשל רכישתו נוכה מס תשומות (סעיף 1 לחוק). "מקרקעין" כוללים גם זכות באיגוד מקרקעין.

• מי שאין עיסוקו במכירת מקרקעין ומוכר מקרקעין לעוסק עושה "עסקת אקראי". כך גם במכירה למלכ"ר או למוסד כספי, למעט מכירת דירת מגורים. את המס משלם הקונה, וקונה שהוא עוסק מוציא חשבונית על שמו (תקנה 6ב לתקנות מע"מ).

פטורים

• השכרה למגורים לתקופה של עד 25 שנה פטורה (סעיף 31(1)). גם השכרה בשכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר, ומכירת מקרקעין שמושכרים כך, פטורות (סעיף 31(2)).

• מכירת נכס שבעת רכישתו לא ניתן היה לנכות את מס התשומות בשלו פטורה (סעיף 31(4)).

• מס תשומות מנכים רק על תשומות לעסקה חייבת (סעיף 41). בפרויקט שיש בו גם עסקאות פטורות מחלקים את התשומות, ושיטת החלוקה שנויה במחלוקת לעיתים קרובות.

קומבינציה, פינוי בינוי ותמ"א 38

• כשהתמורה אינה בכסף, למשל דירות שהיזם בונה לבעל הקרקע, מחיר העסקה הוא המחיר שהיה משתלם בעדה בתנאים רגילים (סעיף 10).

• בפינוי בינוי חל מע"מ בשיעור אפס על מכירת הדירה החלופית ועל שירותי הבנייה שהיזם נותן במתחם, בתמורה לדירה שרכש מדייר בהתאם לסעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין, עד תקרת השווי (סעיף 31א(ב)).

• בתמ"א 38 חל מע"מ בשיעור אפס על שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק, בתמורה לזכות שנמכרה בפטור לפי סעיפים 49לג או 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין (סעיף 31ב(ב)). זו הוראת שעה, עד 31.12.2033.

• עד תיקון 47 לחוק (25.11.2014) השירותים האלה היו פטורים. התיקון קבע במקומם שיעור אפס, שמאפשר ליזם לנכות מס תשומות, והוא חל על עסקאות שמועד החיוב במס שלהן חל מיום פרסומו. לכן מועד החיוב הוא לעיתים עיקר המחלוקת.

1. אתם שולחים את ההסכמים (עם הדיירים, עם בעל הקרקע או עם הקונה), את ההיתר ואת ההתכתבות עם מנהל מע"מ.

2. אנחנו ממפים את העסקאות בפרויקט: מה חייב במס מלא, מה בשיעור אפס, מה פטור ומתי מועד החיוב.

3. בודקים את חלוקת התשומות ואת השווי שדווח, ומכינים תחשיב חלופי לזה של מנהל מע"מ.

4. לפני עסקה בפינוי בינוי אפשר לבקש ממנהל מע"מ וממנהל מיסוי מקרקעין אישור מראש (סעיף 49כא(ג) לחוק מיסוי מקרקעין), ובעסקאות אחרות החלטת מיסוי. אחרי שומה מגישים השגה על שומת מע"מ בתוך 30 יום, וממשיכים לערעור בבית המשפט המחוזי אם צריך.

שישה פסקי דין של בית המשפט המחוזי בתיקים שבהם ייצג עו"ד שלומי ואקנין.

נווה גד: ניכוי תשומות בפינוי בינוי, ע"מ 53560-11-21 (9.11.2023)

יזם בפינוי בינוי ניכה את המס שבחשבונית עורך הדין של הדיירים, ובית המשפט התיר את הניכוי. בשאר הסוגיות הערעור נדחה: המס על השירותים לדיירים בשלב ב' חל עם קבלת התמורה, ולכל המאוחר כשהיזם עלה על הקרקע, ולכן תיקון 47 לא חל עליו, והתשומות מתחלקות לפי יחס השטחים ולא לפי יחס ההכנסות שלפיו ניכתה החברה. החברה חויבה בהוצאות 90,000 ₪. עו"ד שלומי ואקנין ייצג את נווה גד. ערעור מנהל מע"מ לבית המשפט העליון (ע"א 914/24) תלוי ועומד, ומשרדנו מייצג בו את החברה. פסק הדין בעניין נווה גד.

אאורה: מטלות ציבוריות, ע"מ 62970-03-22 (13.2.2025)

מנהל מע"מ חייב יזם במס על בניית מבנה ציבור, שיפוץ בית ספר והקמה מחדש של חניון וגני ילדים. בית המשפט קבע שאלה שירותים לעירייה, אבל שאישור אכלוס ושטחים שהתקבלו באיחוד וחלוקה אינם תמורה. המע"מ על החניון ירד מ-4,203,927 ₪ ל-1,799,875 ₪, והגנים חושבו לפי תחשיב החברה. הערעור התקבל בחלקו. עוה"ד שלומי ואקנין ואריאל אפשטין ייצגו את אאורה. על פסק הדין הוגשו ערעורים לבית המשפט העליון (ע"א 45772-12-25), והם תלויים ועומדים. פסק הדין בעניין אאורה.

מכירת נכס: עסק או השכרה פסיבית

• נבוק וגלזר, ע"מ 447-09-14 (5.5.2016): שני שותפים רשומים כעוסק מכרו ב-2010 נכס בתל אביב שהשכירו שנים. נקבע שזו השכרה פסיבית, והמכירה אינה עסקה. הערעור התקבל. עו"ד שלומי ואקנין ייצג את המערערים. פסק הדין.

• אי.פי.אף, ע"מ 10304-07-14 (16.1.2017): מכירת דירות מגורים שהושכרו כשש שנים, בבניין בתל אביב שיש בו גם חלק מסחרי, נקבעה פטורה לפי סעיף 31(4). הערעור התקבל. עו"ד שלומי ואקנין ייצג את החברה. פסק הדין.

• קרגד, ע"מ 15676-01-14 (16.11.2016): מכירת בניין ברמת גן נקבעה כעסקה, אבל זכויות הבנייה לא שללו את הפטור לפי סעיף 31(2), שחושב לפי שטח חמש הדירות המוגנות. הדירה השישית והמחסן חויבו במס. הערעור התקבל בחלקו, ברובו לטובת החברה. עו"ד שלומי ואקנין ייצג את קרגד. פסק הדין.

א.צ.י מקרקעין: זכויות בנייה עתידיות, ע"מ 68651-05-22 (9.5.2024)

חברה ובעלי מניותיה קנו יחד מקרקעין, והסכימו מראש שזכויות הבנייה העתידיות יהיו של בעלי המניות. בית המשפט קבע שלא הייתה ביניהם עסקה נוספת, ושממילא החיוב התיישן. השומה, 1,480,805 ₪ קרן מס, בוטלה, ולחברה נפסקו הוצאות 95,000 ₪. עו"ד שלומי ואקנין ועו"ד אריאל אפשטין ייצגו את החברה. פסק הדין בעניין א.צ.י מקרקעין.

את התחום מוביל עו"ד ורו"ח שלומי ואקנין יחד עם צוות משרדו. הוא שימש קרוב לעשור מפקח ארצי במחלקה המקצועית של מע"מ בהנהלת רשות המסים.