פטור ממע"מ במכירת דירות מגורים בבניין מעורב: פסק דין אי.פי.אף

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע ב-16.1.2017 שמכירת דירות המגורים בבניין שכלל גם יחידות מסחריות פטורה ממע"מ לפי סעיף 31(4) לחוק מס ערך מוסף. הסיבה: בעת הרכישה החברה לא הייתה זכאית לנכות מס תשומות על הדירות, כי השתמשה בהן להשכרה למגורים, שהיא עסקה פטורה. עו"ד שלומי ואקנין ייצג את אי.פי.אף.

• בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, כב' השופט ה' קירש.

• התוצאה: הערעור התקבל.

• פסק הדין המלא (PDF)

אי.פי.אף עוסקת בנדל"ן. ב-2006 רכשה מאנשים פרטיים את מרבית הזכויות בבניין ברחוב בן עטר בתל אביב, שכלל דירות מגורים ויחידות מסחריות מושכרות. ב-2009 מכרה את זכויותיה, והחזקה נמסרה לרוכשים ב-2012.

אין מחלוקת שמכירת היחידות המסחריות חייבת במע"מ. לגבי דירות המגורים חייב מנהל מע"מ את החברה במס לפי סעיף 5(ב) לחוק, כי הנכס נרכש מאנשים פרטיים ונמכר לאנשים פרטיים. החברה טענה שהמכירה פטורה לפי סעיף 31(4).

סעיף 31(4) פוטר ממע"מ מכירת נכס שעל פי דין לא ניתן היה לנכות את מס התשומות בשל רכישתו. המנהל טען שהחברה יכלה לנכות מס תשומות ברכישה, כי כוונתה הייתה לפנות את הדיירים, להרוס את הבניין ולבנות בניין חדש.

בית המשפט בחן את השימוש בפועל. החברה נהנתה מדמי שכירות על הדירות כשש שנים, עד מסירת החזקה ב-2012, ואף חידשה או האריכה חלק מחוזי השכירות. שימוש כזה אינו זמני או מקרי. בית המשפט ציין שגם החלטת מיסוי 8/11 של רשות המסים מגבילה שימוש זמני בעסקה פטורה לשנתיים. לכן החברה לא הייתה זכאית לנכות מס תשומות על הדירות, ומכירתן פטורה.

הפטור משקף את עקרון ההקבלה: מי שלא יכול היה לנכות מס תשומות ברכישה, אינו חייב במס במכירה. עוסק במקרקעין שמחזיק דירות מגורים מושכרות עשוי ליהנות מפטור במכירתן, אם יוכיח שהשימוש העיקרי בהן היה בעסקה פטורה.

בבניין מעורב, החלק המסחרי והחלק של המגורים נבחנים כל אחד לפי השימוש שלו. שאלה קרובה, של מכירת זכויות בנכס המושכר בשכירות מוגנת, נדונה בפסק דין קרגד. ליווי בעסקאות כאלה: מיסוי עסקאות נדל"ן מורכבות. הפטורים ממע"מ במכירת מקרקעין מרוכזים בעמוד מע"מ בעסקאות מקרקעין והתחדשות עירונית.

1. בקנייה של בניין מעורב, הפרידו בין החלק המסחרי לחלק של המגורים כבר בחוזה ובדיווח.

2. תעדו את השימוש בדירות לאורך תקופת ההחזקה: חוזי שכירות, חידושים ודמי שכירות.

3. אם ניכיתם מס תשומות על הדירות ברכישה, הפטור לפי סעיף 31(4) לא יחול באותו אופן. בדקו זאת לפני המכירה, וקבלו חוות דעת משפטית אם יש ספק.