מיסוי איגודי מקרקעין

איגוד מקרקעין הוא חברה או גוף אחר שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין (סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין). מכירת מניות באיגוד כזה היא "פעולה באיגוד", והיא ממוסה כמו מכירת הנכס: המוכר משלם מס שבח ולא מס רווח הון, והקונה משלם מס רכישה לפי חלקו בנכסי החברה. כל צד מדווח בתוך 30 יום.

שלחו לנו את מאזן החברה ואת טיוטת ההסכם, ונבדוק אם החברה היא איגוד מקרקעין ומה המס בעסקה.

• אתם מוכרים או קונים מניות בחברה שמחזיקה בניין, קרקע או דירות, ולא ברור אם היא איגוד מקרקעין.

• לחברה יש גם מזומנים, ניירות ערך או ציוד, ורוצים לדעת אם הם משנים את הסיווג.

• אתם בעלי מניות מהותיים ומוכרים מניות, ורוצים לחשב את מס השבח בשיעור של עד 30%.

• החברה מתכוונת להקצות מניות חדשות למשקיע, והוא שואל כמה מס רכישה ישלם.

• בעלי המניות שוקלים לפרק את החברה ולהעביר את הנכס לידיהם לפי סעיף 71.

• חברה ובעלי מניותיה קנו יחד מקרקעין, וחילקו ביניהם זכויות בנייה עתידיות.

חוק מיסוי מקרקעין ממסה מכירת מניות באיגוד מקרקעין כמו מכירת הנכס עצמו, ולכן השאלה הראשונה היא אם החברה היא איגוד מקרקעין.

מתי חברה היא איגוד מקרקעין

איגוד הוא איגוד מקרקעין רק כשכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין. בבדיקה לא נספרים מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים ומטלטלין שאינם משמשים את האיגוד לייצור הכנסתו, או שלדעת המנהל הם טפלים לפעילותו. חברה שהזכויות בה רשומות למסחר בבורסה אינה איגוד מקרקעין (סעיף 1).

מס שבח על מכירת מניות

• יחיד משלם מס שבח של עד 25% על השבח הריאלי (סעיף 48א(ב)(1)).

• בעל מניות מהותי באיגוד, במועד המכירה או ב-12 החודשים שקדמו לה, משלם עד 30% (סעיף 48א(ב)(1א)). בעל מניות מהותי מחזיק 10% לפחות באחד מאמצעי השליטה בחברה, לבד או יחד עם אחר (סעיף 88 לפקודה).

• חברה שמוכרת מניות באיגוד משלמת בשיעור מס החברות (סעיף 48א(א)).

• יחיד עם הכנסה גבוהה משלם גם מס יסף: 3% על הכנסה חייבת מעל 721,560 ₪, ועוד 2% על הכנסה ממקורות הוניים מעל אותה תקרה (סעיף 121ב לפקודה).

מס רכישה על מניות

הקונה משלם מס רכישה כאילו קנה את החלק היחסי שלו מכל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד, ולכן השיעור נקבע לפי סוג הנכסים (סעיף 9(ב)(1)). החלק היחסי הוא חלק המניות שנמכרו מכלל הזכויות באיגוד. כשהזכויות שנמכרו מקנות רק זכות לנכסים בפירוק, מחשבים לפי היחס הגבוה מבין השניים (סעיף 9(ב)(1א)). לעניין מס רכישה גם הקצאה של מניות חדשות חייבת במס, בשונה מההגדרה הכללית של "פעולה באיגוד" בסעיף 1.

המוכר והקונה מוסרים הצהרה בתוך 30 יום מיום הפעולה. להצהרת המוכר מצרפים את מאזן האיגוד לסוף השנה הקודמת, אם האיגוד חייב בעריכתו (סעיף 73(ב) ו-(ג)).

פירוק לפי סעיף 71

העברת הנכס מהאיגוד לבעלי המניות אגב פירוק פטורה ממס שבח, אם מתקיימים כל התנאים שבסעיף 71(א):

• ההעברה נעשית אגב פירוק, בלי תמורה, ולכל בעל מניות לפי חלקו באיגוד.

• ייעוד הנכס לא שונה למלאי עסקי.

• ב-4 השנים שלפני הפירוק לא הייתה באיגוד הקצאה מטיבה, כלומר הקצאה ששינתה את זכויות בעלי המניות ב-10% או יותר, והאיגוד לא רכש את הנכס באותן שנים.

בפירוק של איגוד שהפך לאיגוד מקרקעין ב-7.11.2001 או אחריו חל במקום זה סעיף 93 לפקודת מס הכנסה (סעיף 71(ב)). גם כשהפטור חל, בעל המניות חייב במס מיוחד על "הרווח הנוסף" בשיעור המס על דיבידנד, בעת ההעברה אם בחר בכך או בעת מכירת הנכס (סעיף 71א). פטור ממס רכישה בפירוק ניתן רק במקרים מצומצמים (תקנה 27(ב) לתקנות מס רכישה).

1. אתם שולחים את המאזנים האחרונים של החברה, את מרשם בעלי המניות ואת טיוטת ההסכם.

2. אנחנו בודקים אם החברה היא איגוד מקרקעין לפי הנכסים שלה בפועל, ומי מבעלי המניות הוא בעל מניות מהותי.

3. מחשבים את מס השבח של המוכר ואת מס הרכישה של הקונה, ומשווים בין מכירת מניות למכירת הנכס עצמו. בכל חלופה בודקים גם את היבט המע"מ.

4. בפירוק בודקים את תנאי סעיף 71, ומחשבים את המס על הרווח הנוסף לפי סעיף 71א ואת מועד התשלום שתבחרו.

5. מגישים את ההצהרות בתוך 30 יום. אם נקבעת שומה שלא מקובלת עליכם, ממשיכים להשגה ולערר.

בתיק הזה נבחנה השאלה אם חלוקת זכויות בין חברה לבעלי מניותיה היא עסקה החייבת במע"מ.

א.צ.י מקרקעין (יוכמן): ע"מ 68651-05-22 (9.5.2024)

חברת א.צ.י מקרקעין ובעלי מניותיה, בני הזוג יוכמן, רכשו יחד מקרקעין מרשות מקרקעי ישראל בשכונת בקעה בירושלים. בהסכם שנחתם ביניהם לפני הרכישה נקבע איך יתחלקו הזכויות והתשלום, ושכל זכויות הבנייה העתידיות, גם אלה שיצמחו מתמ"א, יהיו של בעלי המניות. מנהל מע"מ טען שהפער בין חלוקת התשלום על הקרקע לחלוקת עלויות הבנייה מעיד על עסקה נוספת, שבה החברה מכרה לבעלי המניות חלק מזכויותיה, וחייב אותה במע"מ.

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע שלפי ההסכם המוקדם לא הייתה מכירה כזו, ושגם ייחוד וחלוקה של מקרקעין שנרכשו במשותף אינם עסקה לפי חוק מע"מ. עוד קבע שגם אילו הייתה עסקה, מועד החיוב בגינה התיישן. בגלובס דווח על ביטול חיוב של 1.5 מיליון ש"ח ועל הוצאות של 95 אלף ש"ח לטובת החברה. עו"ד שלומי ואקנין ועו"ד אריאל אפשטין ייצגו את החברה. פסק הדין בעניין א.צ.י מקרקעין · הכתבה בגלובס.

המסקנה לעסקאות דומות: את חלוקת הזכויות בין החברה לבעלי המניות כדאי לקבוע בכתב לפני הרכישה.

את בדיקת העסקה, ההצהרות וההשגות מוביל עו"ד אריאל אפשטין, שותף במשרד ומוביל תחום מיסוי המקרקעין. הוא התמחה בלשכה המשפטית של אגף המכס ומע"מ בהנהלת רשות המסים. כשיש לעסקה היבט מע"מ, כמו בתיק א.צ.י מקרקעין, מצטרף עו"ד ורו"ח שלומי ואקנין, לשעבר מפקח ארצי במחלקה המקצועית של מע"מ.