איגודי מקרקעין

משקיעים רבים טועים לחשוב שמכירת מניות בחברה המחזיקה נדל"ן היא "עסקה הונית" רגילה, הכפופה למס רווח הון בלבד (25%). בפועל, החוק הישראלי רואה בחברה שעיקר נכסיה הם זכויות במקרקעין כ"איגוד מקרקעין". המשמעות היא דרמטית: רשות המסים "מרימה את המסך" ומתייחסת למכירת המניות כאילו נמכר הנכס עצמו. ללא תכנון נכון, אתם צפויים לשלם מס שבח ומס רכישה מלאים, ולעיתים אף להיחשף ל"תאונת מס" של כפל מס (מיסוי גם ברמת החברה וגם ברמת בעל המניות) בעת מימוש הנכסים או פירוק החברה.

חוק מיסוי מקרקעין קובע משטר ייחודי ל"פעולה באיגוד מקרקעין":

1. מיסוי העסקה: המוכר משלם מס שבח (ולא מס רווח הון), והקונה משלם מס רכישה (לפי שווי המקרקעין היחסי). היתרון הגדול לרוב טמון בפטור ממע"מ על מכירת המניות, יתרון משמעותי לעומת עסקת נדל"ן ישירה בנכס מסחרי.

2. פירוק איגוד (סעיף 71): החוק מאפשר הליך ייחודי של העברת הדירה או הנכס מהחברה לבעלי המניות בפטור ממס (דחיית מס), בתנאים נוקשים. זהו כלי קריטי לבעלי חברות גוש/חלקה שרוצים להפוך את הנכס לפרטי.

3. חישוב המס: נדרשת מיומנות בחישוב השבח, תוך נטרול נכסים שאינם מקרקעין (כמו מזומנים וניירות ערך) כדי לא לשלם מס עודף.

המשרד מלווה עסקאות רכישה ומכירה של מניות באיגודי מקרקעין, תוך ניצול יתרון המע"מ ותכנון מס הרכישה. כמו כן, אנו מומחים בביצוע הליכי פירוק מרצון של איגודי מקרקעין (לפי סעיף 71), הליך המאפשר "חילוץ" נכסים מהחברה לבעלים במינימום מס, תוך הקפדה על דרישות הדיווח המורכבות לרשות המסים ולרשם החברות.