ע"מ 68651-05-22 א.צ.י מקרקעין בע"מ נ' מנהל מע"מ תל אביב
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע ב-9.5.2024 שחברה שרכשה מקרקעין יחד עם בעלי מניותיה, וייחדה להם מראש את זכויות הבנייה העתידיות, לא מכרה להם את הזכויות כשאלה התממשו. שומת המע"מ, 1,480,805 ₪ קרן מס, בוטלה, ומנהל מע"מ חויב בהוצאות ובשכר טרחה של 95,000 ₪. עו"ד שלומי ואקנין ייצג את החברה, יחד עם עו"ד אריאל אפשטין.
ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, השופטת ירדנה סרוסי.
הליך: ע"מ 68651-05-22, פסק דין מ-9.5.2024.
ב"כ המערערת: עו"ד שלומי ואקנין ועו"ד אריאל אפשטין.
השומה: 1,379,190 ₪ קרן מס, שהוגדלה בהחלטה בהשגה ל-1,480,805 ₪.
תוצאה: הערעור התקבל.
פסק הדין: תמצית וציטוטים במאגר LexDin.
קבלו ייעוץ משפטי ראשוני
השאירו פרטים ועו"ד מטעמנו יחזור אליכם עוד היום.
מה היו העובדות?
באפריל 2015 פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז למגרש של כ-1,191 מ"ר ברחוב שמשון 23 בירושלים, ועליו מבנה לשימור. החברה, שבבעלות מלאה של בני הזוג יוכמן, הגישה הצעה משותפת עם בני הזוג. בהסכם שנחתם ביניהם ב-14.5.2015, לפני הזכייה, נקבע שהחברה תרכוש את המבנה, את הגינות ו-470 מ"ר זכויות בנייה, ובני הזוג ירכשו את יתרת הזכויות הקיימות ואת כל הזכויות העתידיות, לרבות מכוח תמ"א 38. עלות הרכישה חולקה ביחס של 80% לחברה ו-20% לבני הזוג, לפי הערכת שמאי.
ההצעה זכתה במכרז, תמורת כ-25.5 מיליון ₪ בתוספת מע"מ. החברה ניכתה את מס התשומות על חלקה, כ-3.7 מיליון ₪, ובני הזוג, שרכשו לשימוש פרטי, לא ניכו. בהמשך אושרו לבני הזוג 608 מ"ר נוספים מכוח תמ"א 38, ובאוגוסט 2019 נחתם הסכם בנייה משותפת שלפיו כל צד נושא ב-50% מעלויות הבנייה.
בדצמבר 2020 הוציא מנהל מע"מ תל אביב שומה. לשיטתו, הפער בין חלוקת עלות הקרקע (80:20) לחלוקת עלויות הבנייה (50:50) מראה שהחברה מכרה לבני הזוג 30% מהזכויות במקרקעין.
מה קבע בית המשפט?
לא הייתה עסקה נוספת
הסכם הרכישה המשותפת ייחד את זכויות התמ"א לבני הזוג עוד לפני הרכישה. לפי פסיקת בית המשפט העליון שעליה הסתמכה השופטת, נדרש ויתור מפורש על הזכויות העתידיות, ולא נדרש תשלום נפרד עבורן. בית המשפט הוסיף שגם אילו נרכשו המקרקעין במושע וחולקו אחר כך, הליך הייחוד והחלוקה כשלעצמו אינו עסקה לצורכי מע"מ, ונציג המשיב הסכים לכך בחקירתו.
היחס 80:20 הוא חלוקת עלות ולא חלוקת שטח
לפי פסק הדין, כאן טעה מנהל מע"מ. זכות מותנית שווה פחות למ"ר מזכות מוקנית, ולכן בני הזוג שילמו כ-20% מהמחיר עבור זכויות שהתממשו לימים בשטח גדול יותר. בית המשפט מצא שחלוקת המחיר הייתה סבירה ולא התערב בה.
גם אילו הייתה עסקה, היא התיישנה
עסקה כזאת, אם הייתה, התרחשה ב-2015, במועד הסכם הרכישה והזכייה במכרז. כל המסמכים, כולל הסכם הרכישה המשותפת, הוגשו לרשויות המס בזמן אמת, ולכן לא הייתה מניעה להוציא שומה בתוך חמש שנים. בית המשפט הבחין בין מועד החיוב במס לבין מועד העסקה, וקבע שמרוץ ההתיישנות מתחיל ממועד העסקה.
לצד זאת, השופטת הבהירה שפסק הדין לא נועד לפתוח פתח למניפולציות. בעסקאות בין צדדים קשורים יש לבחון בחשדנות חלוקת מחיר שאינה תואמת את חלוקת השטחים, אבל לעשות זאת בזמן אמת ולא באמצעות עסקה מאוחרת שאין לה בסיס.
מה זה אומר לחברות ולבעלי מניות שרוכשים מקרקעין יחד?
כתבו את חלוקת הזכויות, כולל זכויות עתידיות כמו תמ"א 38, בהסכם שנחתם לפני הרכישה.
שמרו את הערכת השמאי שעליה נשענה חלוקת המחיר. היא מסבירה מדוע יחס התשלום שונה מיחס השטחים.
דווחו על ההסכם למיסוי מקרקעין יחד עם הרכישה. בתיק הזה הדיווח בזמן אמת היה בסיס לקביעת ההתיישנות.
הסכם בנייה מאוחר ביחס שונה מיחס הרכישה עלול לעורר בדיקה, כמו שקרה כאן.
פסק דין של בית משפט מחוזי אינו מחייב ערכאות אחרות, אבל הוא מראה איך בית המשפט בוחן את הטענה. לתכנון עסקאות כאלה ראו מיסוי עסקאות נדל"ן מורכבות. כשכבר הוצאה שומה, ראו השגה על שומת מע"מ. הכתבה על התיק: גלובס על פסק דין יוכמן. על מע"מ בעסקאות קרקע, בקומבינציה ובתמ"א 38 ראו מע"מ בעסקאות מקרקעין והתחדשות עירונית.
