תקדים: חלוקת זכויות בנייה עתידיות בין חברה לבעלי מניות אינה "עסקה" החייבת במע"מ

ע"מ 68651-05-22 א.צ.י מקרקעין בע"מ נ' מנהל מע"מ תל אביב (נבו 09.05.2024):

בית המשפט קיבל את ערעור המערערת על החלטת מנהל מע"מ לחייב אותה במס בגין עסקה אשר לגישת מנהל מע"מ התקיימה, לכאורה, בין המערערת לבין בעלי מניותיה.

המערערת ובעלי  מניותיה רכשו נכס מקרקעין והסדירו  בהסכם שחתמו ביניהם, לפני הרכישה, את אופן חלוקת הזכויות בנכס (50:50) ותשלום התמורה (80:20), כשכל הזכויות העתידיות, לרבות זכויות ערטילאיות שיצמחו בעתיד מכוח תמ"א ייוחדו לבעלי המניות.

מע"מ ת"א קבע, כי לאור הפער שבין חלוקת התשלום עבור המקרקעין בין הצדדים (יחס של 80:20), לבין חלוקת עלויות הבנייה ביניהם (יחס של 50:50), ועל אף שקיים הסכם המסדיר את החלוקה ביניהם, התקיימה עסקה נוספת, החייבת מע"מ, בשל מכירת חלקה של המערערת בזכויות לבעלי המניות.

בית המשפט דחה את עמדת מע"מ וקבע, כי לפי ההסכם שנערך טרם רכישת המקרקעין בין הצדדים, זכויות הבנייה העתידיות שנרכשו מרמ"י ייוחדו לבעלי המניות באופן בלעדי, ולפיכך, לא התרחשה עסקה של מכירת זכויות מהחברה לבעלי מניותיה, וגם אם המקרקעין היו נרכשים במושע, הליך הייחוד והחלוקה, כשלעצמו, אינו מהווה עסקה לפי חוק מע"מ.

בית המשפט הבהיר שגם אם היה מקבל את גישת מע"מ שנדחתה, לפיה לכאורה נערכה עסקה של מכירת זכויות מהחברה לבעלי מניותיה, הרי שמועד החיוב בגין עסקה כאמור התיישן, מאחר והיא התרחשה, לכאורה, במועד חתימת הסכם החלוקה בין החברה לבין בעליה לפני רכישת הנכס מרמ"י.